VADEMECUM TECNICO PER I NON ADETTI AI LAVORI

VADEMECUM TECNICO PER I NON ADETTI AI LAVORI

icona Disegno di una matita che prende appunti su un blocco

Qualsiasi attività edilizia è soggetta alla autorizzazione del Comune di appartenenza dell' immobile. L' esecuzione di opere non autorizzate comporta una denuncia che può avere anche risvolti penali.Ricordatevi che anche i lavori di manutenzione ordinaria all' immobile devono essere segnalati al Comune con una semplice comunicazione all' ufficio competente. NEL DUBBIO è sufficiente recarsi presso l' ufficio tecnico comunale esponendo la tipologia dei lavori che si vorrebbero eseguire. Esso vi indicherà la corretta procedura da seguire (presentazione di semplice domanda o redazione di un progetto). In quest' ultimo caso si rende necessario ricorrere all' assistenza di un tecnico qualificato (ingegnere, geometra, architetto) che provvederà a redigere gli elaborati tecnici per ottenere l' autorizzazione. Talvolta la perdita di tempo di poche ore evita spiacevoli e costose conseguenze in seguito.

CLASSIFICAZIONE DEGLI INTERVENTI E RELATIVI ADEMPIMENTI

La classificazione degli interventi edilizi sugli edifici esistenti è stabilita dall' art. 31 della legge 5/8/78 n. 457. Nel seguente prospetto si elencano le opere e gli adempimenti che si devono effettuare.

Gli interventi di nuove costruzioni, necessitanti di progetto, vengono autorizzati dal Comune in base alle normative dettate dal Piano Regolatore Generale.


TIPO OPERA	COSA FARE
DI MANUTENZIONE ORDINARIA Il concetto di manutenzione ordinaria comprende gli interventi modesti di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici. Ad esempio si possono sostituire gronde e pluviali; si può eseguire il rifacimento parziale degli intonaci esterni e la globale coloritura dei prospetti che però deve essere concordata con l' ufficio tecnico comunale; si possono riparare o sostituire gli infissi interni ed esterni; si può eseguire il rifacimento delle piastrellature e degli impianti del bagno e della cucina.	Per questa tipologia di interventi i proprietari devono presentare segnalazione al Comune; sono però della regolarità delle opere specie quanto riguarda le norme di sicurezza degli impianti che devono essere realizzati da personale qualificato che deve poi certificarne la conformità. Attenzione - Gli interventi da eseguirsi su immobili sottoposti a tutela monumentale ai sensi del D. Lgs. 490/99 (legge 1089/39) devono essere preventivamente autorizzati dalla Soprintendenza per i Beni Ambientali e Architettonici.
INTERNE le opere interne comprendono tutti quegli interventi di modifica delle unità immobiliari che non comportano cambio di destinazione d' uso, modifiche alle parti esterne, aumento della superficie utile e delle unità immobiliari dell' edificio. Nella categoria rientrano tutti gli interventi di ridistribuzione interna delle unità immobiliari che devono mantenere la conformità alle norme di igiene edilizia disciplinanti le dimensioni plano altimetriche dei vani in osservanza del Regolamento edilizio comunale.	Si rende necessario presentare una Dichiarazione di Inizio Attività a firma di un tecnico abilitato.
DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA Comprende interventi volti a rinnovare parti anche strutturali degli edifici con parziale modifica di materiali e caratteristiche architettoniche esterne, nonchè a realizzare o adeguare impianti tecnologici. Nella manutenzione straordinaria rientrano: - il rifacimento dell' intonaco dei prospetti che interessi almeno il 50% della loro superficie o il completo rifacimento di almeno di una facciata; - il rifacimento del tetto; - il rifacimento di parte dei solai senza modifica delle quote di imposta; - l' inserimento di poggioli in facciata; - gli interventi di sistemazione esterna delle aree di pertinenza.	Per questa tipologia di interventi i proprietari devono presentare un progetto edilizio o Dichiarazione di inizio di attività a firma di un tecnico abilitato. Attenzione - Gli interventi da eseguirsi su immobili sottoposti a tutela monumentale ai sensi del D. Lgs. 490/99 COSA FARE Per questa tipologia di interventi i proprietari devono presentare un progetto edilizio o Dichiarazione di inizio di attività a firma di un tecnico abilitato. Attenzione - Gli interventi da eseguirsi su immobili sottoposti a tutela monumentale ai sensi del D. Lgs. 490/99 (legge 1089/39) devono essere preventivamente autorizzati dalla Soprintendenza per i Beni Ambientali e Architettonici.
DI RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO Consistono in un insieme sistematico di opere che consentono la conservazione dell' immobile valorizzandone i caratteri e rendendone possibile un uso adeguato agli attuali standard edilizi anche mediante cambi di destinazione d' uso, accorpamenti e frazionamenti di unità immobiliari. Gli interventi di restauro possono comprendere: - il consolidamento con sostituzione delle parti non recuperabili mediante materiali e tecnologie compatibili - eliminazione di elementi estranei - il restauro degli spazi liberi quali chiostri, cortili -l' inserimento di impianti tecnologici e igienico sanitari essenziali.	Per questa tipologia di interventi i proprietari devono presentare un progetto edilizio o Dichiarazione di inizio di attività a firma di un tecnico abilitato. Attenzione - Gli interventi da eseguirsi su immobili sottoposti a tutela monumentale ai sensi del D. Lgs. 490/99 (legge 1089/39) devono essere preventivamente autorizzati dalla Soprintendenza per i Beni Ambientali e Architettonici.
DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA Gli interventi di ristrutturazione edilizia, per essere realizzati, necessitano di una specifica D.I.A. (denuncia di inizio attività); inoltre questi interventi sono soggetti al pagamento degli oneri di urbanizzazione. La ristrutturazione edilizia di un edificio comporta l' esecuzione di un insieme di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Ad esempio possono rientrare in questa categoria di intervento opere di demolizione e ricostruzione di porzioni di edifici.	Per questa tipologia di interventi i proprietari devono presentare un progetto edilizio a firma di un tecnico abilitato. Le opere di ristrutturazione edilizia sono soggette alla normativa riguardante l' abbattimento delle barriere architettoniche e quindi deve essere allegata all' istanza la dichiarazione del progettista di conformità delle opere ai sensi della legge 13/89. Attenzione - Gli interventi da eseguirsi su immobili sottoposti a tutela monumentale ai sensi del D. Lgs. 490/99 (legge 1089/39) devono essere preventivamente autorizzati dalla Soprintendenza per i Beni Ambientali e Architettonici.
NUOVE COSTRUZIONI ED AMPLIAMENTI Per costruire od ampliare edifici occorre ottenere preventivamente il permesso di costruire. Quest'ultimo, salvo casi particolari, verrà rilasciato dietro il pagamento del contributo concessorio.	Per questa tipologia di interventi i proprietari devono presentare un progetto edilizio a firma di un tecnico abilitato fermo restando la verifica presso gli uffici comunali la fattibilità dell' intervento previsto in base alla normativa prevista dagli strumenti urbanistici. Le opere sono soggette alla normativa riguardante l' abbattimento delle barriere architettoniche e quindi deve essere allegata all' istanza la dichiarazione del progettista di conformità delle opere ai sensi della legge 13/89. E' inoltre fatto obbligo depositare in comune il calcolo delle dispersioni energetiche previsto dalla legge 10/91.
LE VARIANTI Chiunque abbia eseguito opere edilizie sa che è spesso necessario apportare varianti in corso d' opera rispetto al progetto approvato in origine. Prima di apportare le varianti al progetto è indispensabile avvertire il progettista, se questi non coincide con il Direttore dei lavori, al fine di verificare se è possibile variare il progetto ed in che forma. L' argomento presenta una casistica molto vasta in cui non ci addentriamo, ma vale la pena ricordare che: - le varianti eseguite nell' ambito di opere interne, iniziate a seguito di dichiarazione di inizio di attività, devono essere eseguite con le stesse modalità della pratica originaria; - le varianti a concessioni o ad autorizzazioni edilizie possono essere regolarizzate entro la fine dei lavori purchè siano conformi alle norme del Piano Regolatore Generale e del Regolamento edilizio, non comportino modifiche alla sagoma, alle superfici utili, nè alla destinazione d' uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non aumentino il numero di queste ultime, non riguardino immobili soggetti a vincolo ai sensi del D.Lgs. 490/99 che ha sostituito le leggi 1497 e 1089 del 1939. - possono essere inoltre assoggettate a denuncia di inizio di attività le varianti che non coincidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non cambiano la categoria edilizia e la destinazione d' uso e non alterano la sagoma e non violano le eventuali prescrizioni contenute nella concessione edilizia. Le ulteriori varianti che non rientrano nella casistica sopra elencata, debbono essere eseguite solo dopo aver ottenuto la relativa approvazione.
LA SANATORIA Chi esegue interventi edilizi senza aver preventivamente comunicato al Sindaco il loro inizio od ottenuto l' autorizzazione e/o la concessione edilizia deve presentare domanda per l' accertamento di conformità delle opere (se ciò risulta possibile in base alla normativa edilizia). Può capitare che, pur non avendo eseguito direttamente opere abusive, ci si accorga, prendendo visione del progetto originario del fabbricato, che nel tempo sono state apportate modifiche non preventivamente autorizzate. In questo caso occorre verificare presso l' Ufficio tecnico comunale la sanabilità dell' opera.	Ci si deve rivolgere ad un tecnico abilitato che procederà a redigere gli elaborati tecnici necessari. Gli elaborati richiesti per le sanatorie, oltre ai grafici progettuali ed alla documentazione fotografica, devono comprendere una dichiarazione sull' epoca di realizzazione delle opere ed una relazione tecnica di conformità alla normativa urbanistica. Tutte le sanatorie comportano un esborso in quanto, oltre ai consueti diritti di esame delle istanze e di rilascio dei provvedimenti, in relazione alla tipologia dell' abuso viene chiesto il pagamento della cosiddetta "oblazione".

Comune di Sacrofano

Largo Biagio Placidi, 1 - 00060 (RM) TEL 069011701 FAX 069086143 C.F. 80199310584 P.IVA 02133151007

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